„Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí" je obor č. 58 volné živnosti „Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona". Pokrývá obchodování s nemovitostmi na vlastní účet (developerská a investiční činnost), správu domů a bytů pro třetí osoby a jejich základní údržbu a úklid. K jeho provozování stačí ohlášení a žádná odborná způsobilost — pozor ale na to, že realitní zprostředkování (prodej a nájem cizích nemovitostí za provizi) sem už nepatří, to je samostatná vázaná živnost.
Oficiální obsahová náplň
Obsahovou náplň oboru závazně stanoví nařízení vlády č. 278/2008 Sb., o obsahových náplních jednotlivých živností, příloha č. 4 (znění platné pro rok 2026 po novele účinné od 1. 1. 2025):
Nákup nemovitostí za účelem jejich dalšího prodeje, prodej nemovitostí. Správa a základní údržba nemovitostí pro třetí osoby, zejména administrativní zajištění řádného provozu nemovitostí, domovnická činnost, úklid bytů i nebytových prostor, čištění interiérů a exteriérů budov, čištění oken, úklid chodníků a podobně.
Obsahem činnosti není krátkodobé ubytování osob v ubytovacích zařízeních, v rodinných domech, bytových domech a stavbách pro rodinnou rekreaci. Obsahem činnosti dále není realitní zprostředkování, čištění exteriérů budov vodní párou, pískem a podobně, opravy a údržba nemovitostí vyžadující řemeslnou zručnost nebo zvláštní odbornou kvalifikaci (například opravy výtahů, zednické, obkladačské, pokrývačské, instalatérské, elektroinstalatérské práce, chemické čištění koberců a textilií).
— Nařízení vlády č. 278/2008 Sb., příloha č. 4, obor č. 58 (zdroj: zakonyprolidi.cz/cs/2008-278, MPO)
Pozn. k názvu: do roku 2021 se obor jmenoval „Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí". Novelou nařízení vlády (č. 208/2021 Sb.) byl přejmenován na dnešní „Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí" — právě proto, aby z názvu zmizelo slovo „realitní", které dnes patří k samostatné vázané živnosti. Samotná náplň oboru se tím věcně nezměnila.
K čemu obor v praxi slouží
Obor č. 58 stojí na třech pilířích, které spojuje jediné: pracujete s nemovitostmi, ale ne jako zprostředkovatel cizích obchodů. Buď s nemovitostmi sám obchodujete na vlastní účet, nebo je pro majitele spravujete a udržujete. Zprostředkování cizích obchodů sem nepatří (viz hranice níže).
Developerská a investiční činnost (nákup a prodej vlastních nemovitostí)
První část náplně — „nákup nemovitostí za účelem jejich dalšího prodeje, prodej nemovitostí" — pokrývá obchodování s nemovitostmi na vlastní účet. Sem patří:
- Developerská činnost — koupě pozemku, výstavba (přes dodavatele) a prodej hotových bytů, domů nebo komerčních jednotek konečným zákazníkům.
- Investiční nákup a prodej — pořizování nemovitostí do vlastnictví firmy za účelem jejich dalšího prodeje se ziskem.
- Flipping — koupě, rekonstrukce (řemeslné práce přes odborné dodavatele) a opětovný prodej.
Klíčové je slovo vlastní: nemovitost kupujete do svého vlastnictví a prodáváte ji jako prodávající. Tím se developer liší od realitního makléře, který jen za provizi propojuje cizího prodávajícího s cizím kupujícím.
Správa nemovitostí a facility management
Druhá část náplně — „správa a základní údržba nemovitostí pro třetí osoby" — je profesní správa cizích nemovitostí. V praxi pod ni spadá to, čemu trh běžně říká property management a část facility managementu:
- Administrativní správa — vedení agendy domu, příprava podkladů pro vyúčtování služeb, komunikace s nájemníky a vlastníky, evidence plateb, zajišťování drobných oprav přes dodavatele.
- Domovnická činnost — běžná péče o provoz domu a společné prostory.
- Správa pro SVJ a bytová družstva — administrativní a provozní zajištění chodu společenství vlastníků jednotek (technická a ekonomická správa „klasického" domovního fondu).
Pozor na hranici u účetnictví: vedení účetnictví SVJ jako samostatná služba spadá pod vázanou živnost „Činnost účetních poradců, vedení účetnictví, vedení daňové evidence". Administrativní správa včetně podkladů pro vyúčtování je ale součástí oboru č. 58.
Údržba a úklid budov
Třetí část — „základní údržba", „úklid bytů i nebytových prostor, čištění interiérů a exteriérů budov, čištění oken, úklid chodníků" — pokrývá úklidové a běžné údržbové služby:
- Úklid bytových i nebytových prostor, mytí oken, čištění interiérů a exteriérů budov, úklid chodníků a okolí.
- Drobná, řemeslně nenáročná údržba (například výměna žárovek, drobné seřízení, běžná péče o zeleň u domu).
Náplň výslovně vylučuje údržbu vyžadující řemeslnou zručnost nebo zvláštní odbornou kvalifikaci — zednické, obkladačské, pokrývačské, instalatérské a elektroinstalatérské práce, opravy výtahů nebo chemické čištění koberců a textilií. Tyto činnosti potřebují příslušnou řemeslnou živnost (např. „Zednictví", „Vodoinstalatérství, topenářství") nebo živnost s odbornou způsobilostí, a stejně tak je z oboru vyňato čištění fasád vodní párou či pískem. Pokud je v rámci správy zajišťujete, objednejte je u odborných dodavatelů, kteří příslušné oprávnění mají.
Klíčová hranice: co do oboru č. 58 NESPADÁ
Tady se chybuje nejčastěji a chyba může být drahá — provozování činnosti bez správného oprávnění je neoprávněné podnikání.
Realitní zprostředkování je VÁZANÁ živnost (zák. č. 39/2020 Sb.)
Zprostředkování prodeje nebo nájmu cizích nemovitostí za provizi — tedy klasická práce realitního makléře a realitní kanceláře — do oboru č. 58 nepatří. Náplň oboru ho výslovně vylučuje („Obsahem činnosti dále není realitní zprostředkování").
Od roku 2020 je realitní zprostředkování samostatnou vázanou živností podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. K jejímu získání musíte prokázat odbornou způsobilost — typicky vysokoškolské vzdělání v relevantním oboru, nebo maturitu a rok praxe, případně profesní kvalifikaci „Realitní zprostředkovatel". Na volnou živnost realitní makléřství dělat nelze.
Rozdíl shrnuje tabulka:
| Obor č. 58 (volná) | Realitní zprostředkování (vázaná) | |
|---|---|---|
| Co děláte | Kupujete a prodáváte vlastní nemovitosti; spravujete cizí nemovitosti | Za provizi propojujete cizího prodávajícího/pronajímatele s kupujícím/nájemcem |
| Typ živnosti | Volná (ohlášení) | Vázaná dle zák. č. 39/2020 Sb. |
| Odborná způsobilost | Nevyžaduje se | Vyžaduje se (vzdělání/praxe/kvalifikace) |
| Povinné pojištění | Ne | Ano (pojištění odpovědnosti za výkon činnosti) |
Hranici doplňuje i obor Zprostředkování obchodu a služeb (č. 47), který zprostředkování nákupu a prodeje nemovitostí ze své náplně rovněž vylučuje — realitní zprostředkování tudíž neschováte ani pod „univerzální" obor č. 47. Více o vázaných živnostech: přehled vázané živnosti.
Pronájem vlastních nemovitostí NENÍ živnost
Druhý častý omyl: na pronájem vlastních bytů, domů či nebytových prostor živnost vůbec nepotřebujete. Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor je výslovně vyňat z působnosti živnostenského zákona [§ 3 odst. 3 písm. ah) zák. č. 455/1991 Sb.]. Jde o správu vlastního majetku, nikoli o podnikatelskou živnost.
U fyzické osoby se příjem z takového pronájmu daní podle § 9 zákona o daních z příjmů (příjmy z nájmu), ne jako příjem ze samostatné činnosti. Obor č. 58 si pořizujte tehdy, když nemovitosti nakupujete a prodáváte jako předmět podnikání nebo když spravujete a udržujete nemovitosti pro jiné.
Pozor jen na to, kdy se z pronájmu stane podnikání: pokud k nájmu připojíte další služby (úklid, recepci, krátkodobé ubytování typu Airbnb), opouštíte režim § 9 — krátkodobé ubytování má navíc vlastní obor Ubytovací služby (č. 55) a náplň oboru č. 58 ho výslovně vylučuje.
Typ živnosti a jak ji získat
Jde o živnost volnou — nemusíte dokládat žádné vzdělání, praxi ani odbornou způsobilost. Stačí splnit všeobecné podmínky (zletilost, svéprávnost, bezúhonnost) a obor ohlásit na kterémkoli živnostenském úřadě.
| Parametr | Hodnota |
|---|---|
| Typ | Volná živnost (příloha č. 4 živnostenského zákona) |
| Číslo oboru | 58 |
| Způsob získání | Ohlášení (žádné prokazování odbornosti) |
| Správní poplatek — první ohlášení živnosti | 1 000 Kč |
| Správní poplatek — ohlášení další samostatné živnosti | 500 Kč (další obor volné živnosti je zdarma) |
Volná živnost je v Česku jen jedna („Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3"). Při ohlášení si z jejích 80 oborů vyberete ty, které chcete provozovat — poplatek 1 000 Kč platíte za živnost jako celek, ne za každý obor zvlášť, takže si jich klidně zvolte víc najednou. Podrobně viz přehled volné živnosti a co je živnost a její typy.
Související obory a interní odkazy
Obor č. 58 se v praxi často kombinuje s dalšími:
- Zprostředkování obchodu a služeb (obor č. 47) — univerzální zprostředkovatelský obor (vyjma nemovitostí, pojištění a dalších regulovaných oblastí); developeři a správci ho mívají „do zásoby".
- Velkoobchod a maloobchod (obor č. 48) — pokud k nemovitostnímu byznysu prodáváte i zboží na vlastní účet.
- Poskytování technických služeb (obor č. 76) — pro širší technickou údržbu objektů (správa technologií budov), pokud nejde o vyhrazenou řemeslnou práci.
- Realitní zprostředkování (vázaná) — pokud chcete dělat i makléřství cizích nemovitostí, viz přehled vázané živnosti.
Připravené společnosti od FIRMINu (ready-made) mají v živnostenském oprávnění volnou živnost se širokým výběrem oborů. Pokud chcete obory doplnit nebo upravit (například přidat obor č. 58), řeší to změna předmětu podnikání.
Časté dotazy
Potřebuju živnost na pronájem vlastních bytů?
Ne. Pronájem vlastních nemovitostí, bytů a nebytových prostor není živnost — je výslovně vyňat z živnostenského zákona [§ 3 odst. 3 písm. ah) zák. č. 455/1991 Sb.] jako správa vlastního majetku. Příjem fyzické osoby z takového pronájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Živnost (a obor č. 58) potřebujete teprve tehdy, když nemovitosti nakupujete a prodáváte jako předmět podnikání, nebo když spravujete a udržujete nemovitosti pro jiné. Pozor: připojíte-li k pronájmu další služby nebo provozujete krátkodobé ubytování (Airbnb), o pouhý pronájem už nejde.
Je makléřství (realitní zprostředkování) tato živnost?
Není. Práce realitního makléře — zprostředkování prodeje nebo nájmu cizích nemovitostí za provizi — je od roku 2020 samostatná vázaná živnost „Realitní zprostředkování" podle zákona č. 39/2020 Sb., u které musíte prokázat odbornou způsobilost a sjednat povinné pojištění. Obor č. 58 i obor č. 47 realitní zprostředkování ze své náplně výslovně vylučují. Obor č. 58 je naopak pro toho, kdo s nemovitostmi obchoduje na vlastní účet (developer, investor) nebo je spravuje pro majitele.
Co je správa nemovitostí v rámci oboru č. 58?
Správa nemovitostí pro třetí osoby zahrnuje administrativní zajištění řádného provozu nemovitosti (vedení agendy domu, podklady pro vyúčtování služeb, komunikace s nájemníky a vlastníky, zajišťování drobných oprav přes dodavatele), domovnickou činnost a úklid bytů i nebytových prostor. Trh tomu říká property management nebo facility management. Patří sem i administrativní správa domů pro SVJ a bytová družstva. Nepatří sem řemeslné opravy (zednické, instalatérské, elektro, opravy výtahů) ani vedení účetnictví jako samostatná služba — ty mají vlastní oprávnění.
Pokrývá obor č. 58 developerskou činnost?
Ano. Nákup nemovitostí (včetně pozemků) za účelem jejich dalšího prodeje a prodej nemovitostí je první částí náplně oboru — tedy přesně to, co dělá developer nebo nemovitostní investor obchodující na vlastní účet. Samotnou výstavbu ovšem zajišťuje stavební dodavatel s příslušnou živností (provádění staveb je vázaná živnost); obor č. 58 pokrývá obchodní stránku — pořízení a prodej.